Alvará de Demolição no DF: O Guia Passo a Passo para 2026

Se você está planejando uma demolição em Brasília, seja a renovação de uma casa em Vicente Pires ou um grande empreendimento no Noroeste, existe uma etapa crítica que antecede a entrada das máquinas: a obtenção do Alvará de Demolição no DF. Iniciar qualquer obra sem esta licença de demolição não é apenas uma irregularidade administrativa; é um convite para multas de até R$ 20.000,00 e embargos imediatos pelo DF Legal (antiga Agefis).

Neste guia técnico definitivo para 2025, a RVS Engenharia detalha exatamente como navegar pela burocracia das Administrações Regionais. Você entenderá o checklist de documentos obrigatórios (como ARTs e CND), descobrirá por que o PGRCC (Plano de Gerenciamento de Resíduos) e as exigências do SLU se tornaram o maior gargalo para a liberação do alvará, e aprenderá as diferenças cruciais entre os processos para obras residenciais e comerciais. Se você busca segurança jurídica e quer evitar que seu investimento fique paralisado, este manual foi feito para você.

1. O Que é o Alvará de Demolição e Por Que Ele é Inegociável?

O Alvará de Demolição é o documento oficial emitido pela Administração Regional (RA) da circunscrição do imóvel, que autoriza a supressão total ou parcial de uma edificação existente.

Ele serve para atestar três coisas fundamentais para o Estado:

1. Propriedade: Que quem está pedindo a demolição é realmente o dono do imóvel.

2. Responsabilidade Técnica: Que existe um engenheiro calculista responsável pela segurança da operação, garantindo que a casa do vizinho não vai cair junto.

3. Responsabilidade Ambiental: Que as toneladas de entulho geradas não serão jogadas em uma área verde ou beira de estrada, mas sim destinadas corretamente.

O Mito da "Obra Rápida"

Muitos clientes nos perguntam: "Mas é só uma casinha velha de fundos, vou derrubar em dois dias, precisa mesmo de alvará?"

A resposta é SIM. O Código de Obras e Edificações do Distrito Federal (COE-DF) não faz distinção por tamanho ou velocidade da obra. A fiscalização opera por denúncia (geralmente vizinhos incomodados com barulho e poeira) e por monitoramento via satélite. A falta do documento gera:

• Auto de Infração: Multa pecuniária pesada.

• Embargo da Obra: A proibição física de continuar qualquer atividade no lote.

• Processo Administrativo: Que trava a emissão do futuro Alvará de Construção.

2. O Passo a Passo nas Administrações Regionais (RAs)

O processo de obtenção do alvará no DF sofreu mudanças recentes visando a digitalização, mas ainda exige trâmite físico ou híbrido dependendo da RA (Lago Sul, Plano Piloto, Taguatinga, etc.).

Fase 1: Consulta Prévia e Viabilidade

Antes de protocolar o pedido, é essencial verificar se o imóvel não possui restrições específicas.

• Áreas Tombadas: Imóveis no Plano Piloto (W3, L2, Superquadras) podem exigir anuência do IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional).

• Áreas de Regularização: Em regiões como Vicente Pires e Arniqueiras, é necessário verificar se o lote já possui matrícula regularizada ou se está em fase de concessão de uso, o que muda a documentação de propriedade exigida.

Fase 2: Protocolo do Processo

O proprietário ou seu representante legal (a RVS faz isso para seus clientes) deve abrir um processo administrativo na Diretoria de Obras da Administração Regional.

Fase 3: Análise Técnica

Um analista da Administração vai conferir se as ARTs (Anotações de Responsabilidade Técnica) estão pagas e se o projeto de demolição (croqui de situação) condiz com a realidade.

Fase 4: Emissão e Taxas

Após a aprovação, é emitida uma taxa de licença (preço público) que varia conforme a metragem quadrada da área a ser demolida. Só após o pagamento, o Alvará é impresso.

3. Checklist: Documentação Obrigatória para 2025

Prepare sua pasta. A falta de um único documento abaixo resulta em "Exigência" (pendência) e atrasa o processo em semanas.

1. Documento de Propriedade:

   • Certidão de Ônus Reais atualizada (máximo 30 dias).

   • Em áreas não regularizadas: Cessão de Direitos com cadeia dominial completa ou documento de posse aceito pela Terracap.

2. Documentos Pessoais: RG e CPF do proprietário (ou Contrato Social e CNPJ se for empresa).

3. Nada Consta de Débitos: Certidão Negativa de Débitos (CND) do imóvel junto ao GDF (IPTU/TLP em dia).

4. ART de Autoria de Projeto de Demolição: Emitida por engenheiro, descrevendo como será feita a demolição (método, equipamentos).

5. ART de Execução de Demolição: Emitida pelo engenheiro que estará presente na obra (Responsável Técnico).

6. PGRCC (Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil): Este é o ponto crítico que detalharemos a seguir.

7. Cartas de Desligamento: Declaração da Neoenergia (CEB) e CAESB atestando que água e luz foram cortadas e os hidrômetros/relógios retirados. Isso evita acidentes fatais com redes ativas.

4. O Pesadelo do Entulho: PGRCC e SLU

Aqui é onde 80% dos processos travam. Desde a implementação da Lei Distrital nº 4.704/2011, o Governo do Distrito Federal declarou guerra aos lixões clandestinos.

Para conseguir o Alvará de Demolição, você precisa provar antes de começar a obra para onde vai o entulho. Isso é feito através do PGRCC aprovado pelo SLU (Serviço de Limpeza Urbana).

O que o PGRCC exige?

O engenheiro deve calcular o volume estimado de resíduos e classificá-los:

• Classe A (Concreto/Alvenaria): Devem ir para Usinas de Reciclagem (como a da Estrutural).

• Classe B (Madeira/Metal/Plástico): Devem ir para reciclagem ou ecopontos.

• Classe D (Perigosos/Amianto): Devem ter destinação especial em aterro industrial.

Se você contratar um "caçambeiro pirata" que joga o entulho no mato, você não terá o CDF (Certificado de Destinação Final). Sem o CDF, você não consegue dar a baixa no Alvará de Demolição. Sem a baixa, você não tira o Habite-se da casa nova. É um efeito dominó catastrófico.

A Vantagem RVS: Nós já possuímos contrato com a URE (Unidade de Recebimento de Entulhos) e emitimos todos os CTRs (Controle de Transporte de Resíduos) rastreáveis. Ao contratar a RVS, o PGRCC deixa de ser um problema seu e vira nossa responsabilidade.

5. Residencial vs. Comercial: Entenda a Diferença

Embora a base legal seja a mesma, o rigor técnico muda drasticamente dependendo do tipo de imóvel.

Demolição Residencial (Casas)

Geralmente, exige-se um croqui simples da área a ser demolida. O foco da fiscalização é garantir que a demolição não afete a estabilidade do muro do vizinho e que a calçada permaneça limpa.

• Ponto de atenção: casas geminadas. Se sua estrutura é colada na do vizinho, a Administração pode exigir um Laudo de Vistoria Cautelar da vizinhança antes de liberar o alvará.

Demolição Comercial e Predial (Prédios, Galpões)

Aqui o nível de exigência sobe. É comum ser solicitado:

• Plano de Gerenciamento de Riscos: Detalhando proteções coletivas (bandejas, telas fachadeiras).

• Plano de Tráfego: Se a obra for no centro (W3, Setor Bancário), o Detran precisa aprovar a rota de entrada e saída de caminhões e horários de carga/descarga.

• Laudo de Fauna: Em lotes com muitas árvores ou próximos a áreas verdes, o IBRAM pode exigir um inventário de fauna para garantir que não há ninhos ativos ou animais silvestres em risco.

6. Prazos e Custos: O Que Esperar?

A pergunta de um milhão de reais: "Quanto tempo demora?"

No DF, a média realista para 2025 é:

• Processo bem instruído (sem pendências): 20 a 30 dias corridos.

• Processo com exigências (documento faltando): 45 a 90 dias.

Custos Envolvidos

Além do custo da demolição em si (maquinário e mão de obra), você deve orçar:

1. Taxas de Expediente: Pagas à Administração Regional (valores baixos, na casa de centenas de reais).

2. Taxas de ART: Pagas ao CREA-DF (aprox. R$ 90,00 a R$ 250,00 por ART).

3. Preço Público de Descarte: O SLU cobra por tonelada de entulho recebida na URE (para grandes geradores).

Muitas empresas de demolição passam o orçamento apenas da "hora-máquina" e deixam essas taxas como "surpresa" para o cliente. Na RVS, trabalhamos com transparência: ou incluímos tudo no pacote "Chave na Mão" ou detalhamos exatamente o que o cliente pagará diretamente aos órgãos.

7. Os Riscos Ocultos de Ignorar o Alvará

Talvez você pense: "Vou arriscar. É só colocar um tapume e fazer rápido."

Além das multas já mencionadas, existe a Responsabilidade Civil e Criminal. Se durante uma demolição clandestina (sem engenheiro responsável e sem alvará) ocorrer um acidente – um muro cair sobre um trabalhador, ou uma parede desabar sobre o carro do vizinho – o proprietário responde criminalmente. O seguro de obra não cobre sinistros em obras irregulares. Você estará sozinho diante da justiça.

Além disso, a Desvalorização do Imóvel. Um lote que consta como "edificado" no IPTU, mas está vazio fisicamente (porque a casa foi demolida sem averbação), gera inconsistência cadastral. Isso impede financiamentos bancários futuros e atrapalha a venda do terreno.

Conclusão: Burocracia se Vence com Engenharia

O Alvará de Demolição não é apenas um papel; é o atestado de que sua obra segue as regras de segurança e convivência de Brasília. Tentar burlar esse processo é uma economia porca que costuma custar muito caro lá na frente.

A boa notícia é que você não precisa virar um especialista em leis ou gastar seus dias em filas de repartição pública.

A RVS Engenharia é especializada em resolver problemas complexos. Quando você nos contrata, não está alugando apenas uma escavadeira; está contratando um departamento de engenharia completo que oferece assessoria completa em alvarás.

Nós elaboramos o projeto, emitimos as ARTs, aprovamos o PGRCC, executamos a demolição com precisão técnica e entregamos o terreno limpo e documentado.

A burocracia te assusta? Deixe que a RVS cuida de todo o processo de licenciamento para você. Foque no seu novo projeto e deixe a demolição (e a papelada) com quem entende do assunto.

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